土增清算中稅企常見6個爭議焦點匯總

    實務中，土地增值稅清算爭議最大，矛盾最為突出。國家稅務總局層面的文件遠遠無法解決清算過程中出現的問題。近幾年各省紛紛出臺細則，但由于各地存在政策差異，稅企爭議大，矛盾突出。

 

    一、清算單位的確定。

 

    國稅發[2006]187號規定土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。國家稅務總局并無對“分期開發的項目”界定的文件，在實務中引起了眾多爭議。各省做法不一，有的以經發局或發改委立項作為分期標準，有的以工程規劃許可證作為分期標準，有的以企業會計核算對象作為分期標準，清算單位標準不一。同一集團公司在全國范圍不同地區的房地產項目可能因為清算單位標準不一而稅負差異巨大。

 

    二、成本對象的分類。

 

    《土地增值稅暫行條例》規定普通標準住宅的增值率未超過20%，免征土地增值稅。國稅發[2006]187號規定開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。國稅發[2009]91號規定對不同類型的房地產需審核是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。實務中，同一清算單位內劃分幾種成本對象，對土地增值稅影響巨大，特別是普通住宅為負增值或增值率超過20%，不享受免稅的情況下，普通住宅和非普通住宅是否分別核算；車位屬于住宅還是非住宅或其他類型房產對土地增值稅清算稅負影響巨大。例如房地產項目普通住宅增值額為-1億，非普通住宅增值額為2億，車位增值額-0.2億，商業增值額0.3億，如按照江蘇省的清算政策，普通住宅、非普通住宅、其他類型房產（明確車位和商業屬其他類型房產）應分別核算，則土地增值稅清算計稅增值額為2.1億（即普通住宅增值額-1億不需計稅，但也不能與非普通住宅和其他類型房產合并，即需計稅增值額為：非普通住宅增值額2億+其他類型增值額0.1億（車位-0.2億+商業0.3億））；如按照安徽省的清算政策，在納稅人不享受免稅政策的情況下，分為住宅、非住宅，則土地增值稅清算計稅增值額為1.1億（即普通住宅和非普通住宅均屬住宅應合并增值額為1億，非住宅增值額為0.1億（車位-0.2億+商業0.3億））。由于對于同一清算對象成本對象如何分類國家稅務總局沒有明確的規定，各省份劃分種類也不一致，實際稅負差異很大。