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        2020-02-23 15:01 理財規劃小編
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          我認為疫情之后還是會回到一個兩極分化的走勢,并且下跌的空間不會非常大!

          第一,2015年的金融牛市+國家去庫存的計劃推動了短期一波大級別的房地產牛市。
         
          我們可以看到在2015-2018年的時間里,全國大部分的城市已經出現了房價暴漲的局面,并且漲幅達到了100%以上,非常高,這是金融牛市+去庫存+后期跟風炒作的結果。
         
          因為房價的短期漲幅看金融,金融有大牛市,后期房價上漲的概率和空間就較大,無論從2007年的牛市,還是2015年的牛市,都可以看出這樣的規律。
         
          但同樣的,短期暴漲之后,如果沒有金融牛市的繼續支撐,房價也很難有繼續上漲的動力,所以,在近期沒有牛市的力量下,房地產其實已經短期見頂,并且透支了未來很大一部分的空間。
         
          第二,2019年已經出現了局部地區的回調,大部分城市的補跌正在路上!
         
          我們可以看到,在2019年開始,大部分的一線和新一線城市已經出現了一個明顯的回調,并且回調的幅度在15%~25%左右。
         
          而對于那些三四五線城市來說,其實并沒有看到這樣的現象,而且還是有房價高高在上,但是卻有價無市的情況出現。
         
          這意味著,在大部分一線和新一線房價出現了率先回調的帶頭作用下,未來絕大部分的三四五線城市會進入一個跟隨補跌的趨勢。而從2019年的成交量和環比下跌城市數量上來看,我們也已經看到了這樣的苗頭出現。
         
          歷史上一線城市的價格是比二三四五線城市的價格環比增幅更高的,但是如果出現了所謂的“倒掛”現象,就一定不會持續。
         
          我們可以看到從2017年下半年開始,一線城市的房價同比上漲幅度已經略低于二三四五線城市,而這種現象在2018年更加明顯。
         
          所以,一旦房產的炒作風頭過去,那么勢必會回到一個正常的軌道,這種“倒掛”自然會消失,那二三四五線的房產自然需要補跌。
         
          第三,這次肺炎疫情后中國的房地產價格會降多少?
         
          1、要記住,中國的房地產黃金周期已經結束了,因為房價長期上漲看的是人口,而人口紅利已經在前幾年見頂,上一輪的出生潮也出現了消失。
         
          再加上未來中國老齡化非常嚴重,其實大部分的年輕人不缺房子,所以,房子已經不是改善、剛需的必需品,甚至出現了供大于求的狀態。只不過大家目前還處于一種想要靠著房產致富的炒作觀念里,所以,還未出現大跌。
         
          但長遠來看,房價的走勢會越來越平穩,甚至產生分化!
         
          2、未來的房價會根據人口和城市來劃分。
         
          也就是說,對于那些有人口紅利支撐、流入,有資金扶持,經濟發展較好、較快的一線和新一線城市,會處于一個長期溫和上漲的趨勢。
         
          而對于那些人口處于凈流出,配套、薪資水平、經濟發展等較弱的三四五線城市,則是會進入一個回調的周期,并不會看到像之前10-20年一樣大幅暴漲的局面。
         
          因此長期來看,中國的炒房黃金周期已經結束,未來將會有分化的行情出現!
         
          3、疫情對于房地產是一個短期的“考驗”,長期來看還是會進入兩極分化的走勢。
         
          我們可以從上述我提到的許多論點里得到一個結果,那就是:
         
          ①一線和新一線率先在2019年調整了,空間已經很大,因此,此次的疫情對于它們房價下跌的影響很小,而疫情結束依然會回到一個上升通道;
         
          ②對于三四五線城市來說,2020年本來就是一個應該進入補跌的周期,而疫情的加入,無非讓這個時間來得更快一些,幅度有所擴大。所以,我們看到了恒大這類大佬集團,已經率先打出“優惠降價”的措施,實則只是把后期補跌的空間拿到了現在作為“引誘大家買房的條件”而已。所以,對于二三四五線來說,疫情會造成短期的房價回落,疫情結束后會有震蕩、滯漲的局面;
         
          其實這個問題我們可以從2003年非典的情況來得出一個結論,在2003年非典時期房地產就因為疫情的原因短期出現了回調,但是回調的空間也是可控的,而且疫情結束后,房價依然回到了之前的趨勢和軌道之中。
         
          所以,此次的疫情其實和非典差不多類似,對于房價的影響也是短期的,長期依然會根據人口政策而轉變。
         
          結論:
         
          這次肺炎疫情后中國的房地產價格會降多少?從房地產的屬性和對于經濟目前的支撐來看,我認為恒大的“7.5折優惠”已經很能夠說明問題。
         
          所以,疫情對于大部分三四五線地區的房價會有20%~30%的回調影響,30%為極限,在高容易引發金融風險。
         
          對于前期已經回調充分的一線和新一線城市來說,影響的空間就很小了,也許只有不到10%,甚至更少。
         
          而后期,無論是一線、新一線、還是二三四五線,其實都還是會根據人口進行演變!

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